Pignoramento prima casa: durante gli scorsi mesi si sono rincorse notizie non sempre vere a proposito di questo spinoso argomento. Facciamo chiarezza spiegando come possono intervenire i creditori privati, Equitalia o la stessa banca.
L’espropriazione forzata dei beni è il rimedio estremo per recuperare del denaro da chi non paga spontaneamente i propri debiti. È una procedura che inizia con un atto (di pignoramento, appunto) che viene scritto da un avvocato e recapitato al debitore dall’ufficiale giudiziario, il quale visiona e valuta sommariamente i beni che possono essere utilizzati per soddisfare il credito.
Da quel momento il debitore, che si tratti di mobili, di immobili, di conto correnti o di crediti verso terzi, non può più disporre liberamente dei beni colpiti dal pignoramento. La procedura poi, per impulso del legale del creditore, approda in Tribunale, davanti ad un giudice dell’esecuzione, che guiderà ogni fase successiva: dalla verifica con i creditori, all’eventuale udienza per sentire il terzo che possiede materialmente i beni pignorati, fino alla vendita degli oggetti e all’assegnazione delle somme.
Va da sé che a nessuno piace vedersi portare via i propri mobili o bloccare il proprio conto corrente. Ma può diventare ancora meno felice se ad essere “presa” forzatamente è la casa in cui si abita, la così detta prima casa. Negli anni la possibilità di sottrarre al proprietario un bene così fondamentale è stata messa in discussione, con tentativi più o meno riusciti di escluderla dal novero dei beni pignorabili. Cerchiamo allora di fare chiarezza su quale sia attualmente la situazione di pignorabilità della prima casa.
Creditori privati: quando possono pignorare la prima casa
Si è spesso parlato di un possibile divieto di pignoramento della prima casa. Un problema più che mai attuale, sottoposto al Governo anche recentemente, visto il periodo di crisi e difficoltà generale. Sgombriamo il campo da equivoci: ad oggi non esiste un divieto di legge che impedisca ai creditori privati, comprese le banche, di far mettere in vendita la prima casa del debitore, con lo scopo di soddisfarsi sul ricavato. Non esiste neppure un limite minimo di debito sotto al quale il pignoramento dell’immobile sia vietato.
Naturalmente, oltre alla procedura vista, sarà necessario che il creditore abbia un titolo valido per azionare il meccanismo di espropriazione forzata: dovrà ad esempio avere una sentenza o un provvedimento equivalente emesso da un tribunale, che riconosca il suo credito nei confronti del debitore, oppure ancora un altro titolo ugualmente valido. Insomma, non basta l’esistenza del debito a far scattare una procedura di espropriazione forzata, occorre che venga seguito un percorso specifico.
Se il creditore è una banca: l’ipoteca sulla prima casa
Nella maggior parte dei casi accade che ad azionare la procedura di espropriazione forzata della casa sia una banca, che su quell’immobile ha già un vantaggio sostanziale: l’ipoteca.
Come visto, la banca non è diversa da qualsiasi altro creditore privato e dunque non incontra limiti alla possibilità di agire sulla prima casa del debitore per recuperare il denaro a lei dovuto. Normalmente poi, la banca è tutelata rispetto agli altri eventuali creditori dalla garanzia dell’ipoteca, che le attribuisce il diritto di espropriare il bene su cui è posta ( il titolo di cui parlavo sopra) anche nei confronti di eventuali terzi che abbiano incautamente acquistato l’immobile e di essere preferita ad altri creditori, non muniti della stessa garanzia, al momento della distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita.
L’ipoteca sulla prima casa si costituisce con l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari. Cioè deve essere annotata in appositi registri, con specifico riferimento all’immobile su cui è stata creata. In questo modo anche i terzi che vogliano conoscere le condizioni dell’immobile potranno verificare se lo stesso sia o meno gravato da questo tipo di garanzia.
Un’altra conseguenza dell’ipoteca è che il creditore che ne beneficia può prendere provvedimenti, rivolgendosi al tribunale, per bloccare il debitore (o un terzo qualunque) che compia delle azioni in grado di mettere a rischio l’integrità del bene oggetto ipotecato, esponendolo alla possibilità di deteriorarsi o di perire del tutto.
La Corte di Giustizia Europea “frena” le banche
Se nel nostro paese non c’è attualmente limite alla possibilità della banca di pignorare la prima casa del proprio debitore, un piccolo stop agli istituti è però venuto dalla Corte di Giustizia Europea. Con la sentenza C. Giust. UE n. C-34/13, la Corte ha deciso che “il Giudice può bloccare provvisoriamente la Banca o la Finanziaria che mette all’asta la casa se nel contratto sono presenti delle clausole abusive“.
Quali sono le clausole abusive? Tutte quelle che, anche se vietate dalle direttive UE, la banca o la finanziaria hanno inserito nel contratto con il proprio cliente, facendogliele sottoscrivere. Insomma, la Corte evidenzia l’importanza che venga rispettata la direttiva 93/13/CEE relativa alle clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. Una direttiva di tale rilievo che la sua violazione, secondo la Corte, porta alla nullità dell’ipoteca sulla casa e, di conseguenza, al blocco di pignoramento e successiva vendita.
Pignoramento della prima casa cointestata
Come negli altri casi di pignoramento immobiliare e mobiliare o di crediti, l’espropriazione della prima casa è possibile anche quando i proprietari della stessa siano più di uno e non tutti siano debitori di chi agisce.
Anche se può sembrare ingiusto, il codice di procedura civile (cioè il testo che contiene le norme relative alle esecuzioni forzate) lo prevede: un immobile cointestato può essere oggetto di pignoramento a causa dei debiti di uno solo o di alcuni soltanto dei suoi proprietari, purché prima si sia provveduto ad informare gli altri titolari e purché vi sia la previa divisione delle quote di proprietà.
La divisione, che avviene con un accordo tra le parti o altrimenti per giudizio, può stabilire, se possibile, la divisione materiale della casa (quando è composta da più appartamenti o comunque da porzioni separabili), altrimenti servirà ad individuare in concreto il valore economico della parte che spetta ad ogni proprietario.
Ipoteca legale, giudiziale e volontaria
L’ipoteca può essere di tre tipi diversi: legale, giudiziale o volontaria.
Ipoteca legale: deriva in maniera automatica per legge, in alcune specifiche ipotesi. Ad esempio, ha ipoteca legale lo Stato sopra i beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile, secondo quanto previsto dal codice penale e dal codice di procedura penale. O, ancora, ha ipoteca legale sul bene colui che vende un immobile. In questo caso la garanzia copre l’adempimento degli obblighi che l’acquirente ha assunto con l’atto di vendita (tipicamente, l’integrale pagamento del prezzo);
Ipoteca giudiziale: ogni sentenza (o altro provvedimento del giudice a cui la legge attribuisca questo potere) che condanna una parte a pagare una somma, a risarcire i danni o comunque ad adempiere ad una certa obbligazione, costituisce titolo valido per iscrivere ipoteca sui beni del condannato;
Ipoteca volontaria: è quella che una parte concede ad un’altra, anche mediante una dichiarazione resa dal solo debitore. Deve però tassativamente essere fatta per atto pubblico o con scrittura privata, in cui però la sottoscrizione sia stata autenticata da un notaio o accertata nel corso di un giudizio.
Equitalia: vietato il pignoramento della prima casaEquitalia: vietato il pignoramento della prima casa
Quando a pignorare la casa è Equitalia
L’unico vero limite all’espropriazione della prima casa è quello imposto ad Equitalia dal così detto Decreto del Fare (decreto legge 21 giugno 2013 n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98). Equitalia non può pignorare la prima casa del debitore quando:
La casa è destinata ad uso abitativo e il debitore vi risiede: si tratta di questioni formali, non di fatto. Quindi la destinazione della casa è quella che risulta dall’accatastamento, che deve essere per uso abitativo (non può, ad esempio, avere una destinazione ad ufficio) e il debitore deve avere lì la propria residenza anagrafica, cioè quella che è stata dichiarata in comune;
Il debitore non possiede altri immobili: deve trattarsi dell’unica di proprietà del debitore;
La casa non è di lusso: deve cioè essere accatastata come di categoria A (escluso A/10), ma non deve appartenere alle categorie A/8-A/9.
Quando non ricorrono le condizioni elencate, la casa può essere pignorata da Equitalia, ma soltanto se il debito iscritto a ruolo supera la somma di € 120.000,00. In ogni caso, ogni attività di questo tipo deve essere preceduta da apposito avviso al debitore.
Anche quando la prima casa è esentata dal rischio di pignoramento, Equitalia può sempre iscrivere ipoteca su quell’immobile perché l’ipoteca è una misura cautelare, non una fase dell’esecuzione forzata. Lo ha confermato la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia con la sentenza n. 340/03/2015 del 12 agosto scorso, richiamando gli articoli 76 e 77, modificati ed integrati nel tempo, del decreto del presidente della Repubblica n. 602/1973.
In forza della normativa, Equitalia è ammessa ad iscrivere ipoteca sulla prima casa del contribuente, quando il debito iscritto a ruolo sia almeno pari a € 20.000,00. Chiaramente non potrà poi procedere all’espropriazione del bene. Tuttavia la garanzia non è inutile: si deve ritenere che, se l’espropriazione della casa fosse attivata da un creditore privato, Equitalia potrebbe poi intervenire nella divisione delle somme ricavate dalla vendita in virtù della garanzia data proprio dall’ipoteca.
Opposizione al pignoramento e perdita di efficacia
Contro il pignoramento della prima casa, come contro ogni altro tipo di pignoramento, è possibile fare opposizione. È questo lo strumento previsto dal codice di procedura civile per permettere al debitore di difendersi da un’esecuzione forzata che non abbia rispettato le regole sopra viste. Come per le altre ipotesi, è possibile fare opposizione all’esecuzione, entro un breve termine dalla notifica degli atti iniziali, o contro i singoli atti esecutivi.
Il pignoramento può anche diventare inefficace se, dal suo compimento, sono passati 45 giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione dei beni o la vendita degli stessi.
Compro casa: e se ci fosse un pignoramento sopra?
Al momento di acquistare casa, il dubbio può nascere: starò comprando un bene libero da ogni vincolo e procedura o questo acquisto mi riserverà delle sgraditissime sorprese?
Scoprirlo non è difficile: la procedura di espropriazione di un immobile va iscritta nei relativi registri immobiliari, rendendola conoscibile con una semplice verifica. Un controllo che, unitamente a quello sull’esistenza di ipoteca, viene normalmente fatto prima di completare l’acquisto, grazie agli strumenti a disposizione di notai e professionisti, in grado di accedere alle relative informazioni.
Indice 
Titolo: Equitalia ed il pignoramento della prima casa 
Gio 11 Feb 2016 - 12:49
